El BCRA incorporó el derecho de hipoteca constituido sobre el derecho de superficie

Mediante Comunicación “A” 6297 de fecha 11 de agosto de 2017, el Banco Central de la República Argentina (“BCRA“) incorporó el derecho de hipoteca constituido sobre el derecho de superficie como una garantía válida para ser aceptada por las entidades financieras.

En tal sentido, el BCRA ha incorporado en su texto ordenado relativo a Garantías, y más precisamente en lo que a “Garantías preferidas B” respecta, la posibilidad de constituir hipoteca en 1º grado sobre el derecho de superficie equiparándolo así a la hipoteca en 1º grado sobre inmuebles. Cabe mencionar aquí que el BCRA define a las Garantías preferidas B como aquellas “constituidas por derechos reales sobre bienes o compromisos de terceros que, fehacientemente instrumentados, aseguren que la entidad podrá disponer de los fondos en concepto de cancelación de la obligación contraída por el cliente, cumpliendo previamente los procedimientos establecidos para la ejecución de las garantías“.

En este sentido, y desde una perspectiva económica, la Comunicación aquí comentada pretende facilitar el acceso al crédito a aquellos proyectos productivos que, por no contar con inmueble propio, recurren a inmuebles ajenos mediante el derecho real de superficie.

El Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”) en sus artículos 2114 a 2128 regula el derecho real de superficie otorgándole una extensión mayor a la que tenía en el derogado Código Civil de la Nación (limitado a un derecho de superficie forestal).

En tal sentido, el CCyCN define al derecho de superficie como un derecho real temporario (en tanto no puede exceder de 70 años cuando se trate de construcciones o de 50 años cuando se trate de forestaciones o plantaciones), que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo.

Mediante este derecho su beneficiario (superficiario) puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido; o sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

Por su parte, el CCyCN dispone que “… el titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria…”. De ello se desprende que los derechos reales de garantía podrían recaer tanto sobre el derecho de construir, plantar o forestar como sobre lo construido, plantado o forestado.

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Buenos Aires, Enero de 2018